哪些房产是不能通过房产抵押贷款的

没有房产证是不能办理房产抵押贷款的，房产抵押贷款的基础条件就是房产证。一般情况下，没有取得房产证的房子或者产权不清晰的房子是不能够办理抵押贷款的。需要注意，小产权房即使有所谓的房产证，也无法办理银行抵押贷款。因为小产权房不具有房产所有权(购房者享有居住权)，所以不能上市交易，自然银行不能接受无法交易变现的房产作为抵押物。但是部分民间贷款公司在一定条件下是允许借款人使用小产权房办理抵押贷款，借款人可以了解一下。

通常房龄未满5年的经济适用房以及回迁房都属于政府保障性住房，根据国家相关规定，这类房产是不允许上市流通交易的，所以也不能办理房产抵押贷款。

已购公房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价(或者标准价)购买的公有住房。很多银行对于借款人无法提供购房合同或购房协议的已购公房，也是拒绝房产抵押贷款申请的。

1、借款人的年龄：18-65周岁之间，其中25-40周岁是最受欢迎的群体，虽然是说到65岁，但是一般超过50岁的人群审查会非常严格，很难通过。

2、学历和职业：借款人的学历越高越有利，如果同时职业是公务员、教师、医生、律师、注册会计师、上市公司职员等竞争优势比较强的职业更容易通过审批。对于钢材、木材、石材、投资、中介等行业工作的想要贷款会比较困难。

3、房龄：不超过20-25年，较为严格的要求只能不超过15年。一般来说房龄越短，越容易获得贷款，而且贷款额度也相对较高。而且住宅抵押贷款一般比商业房产抵押贷款更易通过审核。

4、偿还贷款的能力：为了降低风险，行肯定会事先审查借款人的偿贷能力，银行对借款人收入、资产审核比较严格。收入必须要有单位出具的收入证明税单等银行卡流水记录等作为证明。借款人收入一般需要覆盖银行每期还款金额的二倍以上。

5、个人征信：借款人必须信誉良好，少有逾期，没有坏账。如果坏账或因拖欠贷款被起诉，或由刑事犯罪记录等，贷款一般不能通过审核。