拆迁时发现房屋面积和产权证上不一致怎么办

在一般情况下，被拆迁房屋建筑面积以不动产登记簿登记记载的建筑面积为准，如果实际面积与不动产登记簿登记记载不一致的，若是有证据证明房屋登记簿确实有错误，就应当以实际面积为准。

如果没有房地产权证的，可以按照相关批准文件记载的建筑面积计算，如果实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，按照实际建筑面积计算。相关批准文件没有记载建筑面积的，或者虽无批准文件但在《城市规划法》实施以前已经建造用于居住的房屋，以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。如果各地有具体规定，就按照具体规定处理。

如果因为房屋面积产生争议，征迁人和被拆迁人可以进行协商。如果可以达成一致就按照协商结果认定;如果协商不一致，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定;如果没有设立房屋面积鉴定机构的，则可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

综上所述，房屋面积确定的第一个关键词就是不动产权属证书，除有证据证明房屋登记簿确实有错误的，一般以不动产登记簿登记记载的建筑面积为准。

第二个关键词是批准文件，如果没有房地产权证的，可以按照相关批准文件记载的建筑面积计算，如果实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，按照实际建筑面积计算。

第三个关键词是房屋面积鉴定机构，如果因为房屋面积产生争议且协商不一致，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定。