长租公寓如何获利成行业难题

自今年以来，广州、北京、上海等城市纷纷颁布了鼓励房屋租赁市场的“租售并举”相关政策，而在此风口到来之际，此前以小米YOU+等代表的长租公寓市场再次展现出了巨大的市场空间，迎来了资本的关注。

传统的开发商企业不少已经开始转型，以龙湖为例，目前已经推出了长租公寓品牌“冠寓”，并计划推广至一线城市及南京、苏州、杭州、武汉、厦门、西安、合肥、长沙、成都、重庆、天津、济南等二三线城市。此外，万科等大型传统开发商也在试水自持长租公寓。除了开发商，原来的房产代理公司如世联行，也正在公寓市场做新的尝试，其名下品牌“红璞”公寓已有不少门店正在营业。

目前，长租公寓的物业持有关系大体分为开发商自持和第三方租赁两种形态。其中开发商自持能够获利的渠道主要是靠“持有物业溢价+租金+其他衍生服务收费”，而第三方租赁则是依靠“租金差价+其他衍生服务收费”，部分分散式长租公寓盈利空间甚至只有”租金差价“一条。

而对于不少租客来说，长租公寓的租金还是偏高——对于部分房价尚没有高到不能接受的二三线城市，租公寓的租金和买房之后的月供权衡，不少人会更倾向于直接买房。而对此运营商往往也非常无奈，除了物业成本，装修、布草、人工等硬性成本往往无法压缩，或者说压缩就意味着服务品质的降低，容易造成恶性循环。

目前长租公寓回报率通常在6%左右，部分品牌公寓由于前期投入较高，回报率甚至会低到1%-2%。而即便是这样，仍然有大量传统或新兴公寓机构加入市场争夺战。而除了租金利润，有更多的长租公寓品牌开始考虑通过配套服务来获取更高的利润。

面对长租公寓盈利难的问题，市场已经给出了答案，当前长租公寓品牌面对的当务之急是抢占市场，而不是盈利。现在有很多的长租公寓运营商甚至表示未来几年内不考虑盈利问题，只为了博取未来能够分享长租公寓这一蛋糕的机会。