土地增值税扣除项目有哪些？能减免吗

一、房地产土地增值税扣除项目有哪些？

纳税人财务制度健全，能真实准确核算收入和成本费用的，按照《条例》和《细则》的有关规定，确认其扣除项目金额。

（1）获得土地使用权的数额。它包括纳税人为取得土地使用权支付的土地费用和国家统一规定支付的有关费用。

（2）成本，开发土地和新建筑及配套设施（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、初始工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费和间接成本的发展。这些费用可以根据实际数额扣除。

（3）开发土地和新建住房及其附属设施的费用、利息支出的财务费用，可以通过房地产项目的转让进行评估，并提供金融机构的证明，允许扣除，但不能超过商业银行同期贷款计算出的最高贷款额。其他房地产开发费用在土地使用权支付金额和房地产开发成本的5%以内扣除。

（4）与房地产转让有关的税收。指营业税、城市维护建设税和房地产转让时的印花税。转让给房地产转让的教育费的附加费也可以从税收中扣除。

（5）增加扣除额。从事房地产开发的纳税人可以扣除土地使用权和房地产开发成本支付的20%。

二、房地产土地增值税扣除项目能减免吗？

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定：“有下列情形之一的，免征土地增值税：

1、纳税人建设普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十的。

2、因国家建设需要依法征收回的房地产。”

（1）要注意开发的房地产是否属于普通标准住宅，凡是从事工业、商业用房以及娱乐用房地产，如高尔夫球场、娱乐城、游乐中心等都不属于免税范围；虽属住宅但造价昂贵，装修超豪华，占地很大，建筑面积大大超过正常水平的花园别墅、度假村、高级洋楼、高级公寓等，也不属于免税范围。

（2）要注意增值额是否低于扣除项目20％的，虽然是普通标准住宅开发的，但取得的增值额（即毛利润）高于扣除项目（即成本）20％以上的，也不能予以免税，而应对其全部增值额按规定征税。

（3）对因国家建设需要依法征用、收回的房地产，要注意对房地产的征用是否符合《土地管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》以及各地区制订的具体拆迁规定和征用办法。只有属于政府行为（包括政府委托）的征用拆迁，被征用房地产补偿收入才免征土地增值税，而那些属于商业性收购和开发的则不属于土地增值税的免税范围。