开发商卖房怎么确定定价？

1、房价的构成

房价(房地产价格)是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价的价格定位由多种因素构成，其中最主要的是土地费用和拆迁安置费用、房屋开发费用、市政公用设施费用以及各种税费和开发商的利润。

一般来说，建房成本中土地费用约占20%，拆迁安置费用约占10%～20%，房屋建筑安装费用约占20%～30%，市政设施费用占10%左右，各项税费约占20%。在此基础上，还要加上20%左右的开发商利润，从而构成商品房的售价。

2、影响开发商卖房定价的因素

楼层

板楼最好的楼层是在中间层，比如说6层的板楼，比较明确的是金三银四，即3层是最好的，其次是4层，而一层和顶层，是公认的价格会略微低一些的(有自建或者露台的另说，那个价格的增加，不是因为楼层的原因，而是增加了配套);而如果是高楼层的话，以开发商定价的原则来说，从次顶层向下，逐层的价格降低。

得房率

得房率这个指标，对客户来说，没有太直观的感觉，只能感觉到这个房子空间大不大，而如果你能用准确的数字说明一下的话，会更有说服力。一般来说，塔楼的公摊面积要大，得房率低，板楼的公摊面积小，得房率高一些。在塔楼里，有的塔楼是有很长的走廊的那种，得房率会更低一些。

户型

户型方正、无浪费面积，针对户型，中国人讲究方正，如果方正的房子，会比不方正的要好卖很多。

装修

精装房、简装房、毛坯房这三种类型的房屋售价由高到低，其中房屋的装修程度对房子定价的影响很大。

位置

房子临街，那么这个可能是你房源的一个减分项，因为会有噪音的污染。而距离地铁，走路在5-10分钟内的路程，是最好的距离，因为这个距离既不算远，又不会受到地铁运行的影响(距离地铁过近的房子，在地铁通行时，低楼层会感觉到略微的震动)。而楼下就是公交站，也不是一个好的条件，因为你可能一开窗，就能听到公交站那喧闹的声音。

3、开发商售房定价的两个方法

成本加成法(开发成本加利润分摊到单位建筑面积上确定价格)

开发商开发物业当然不能忽略其基本成本，建造之前的成本预算在很大程度上影响最终销售价格。建造成本含土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等，这些均为硬性成本，不太可能避免，开发商一般在成本的基础上加以适当的利润来确定房价。

市场比较法(以周边市场同类型物业作参考，定出一个合适价格)

这是市场上使用最多也符合市场行为规则的定价方法。反过来，也为购房者判断房价高低提供了一种方法。总体市场影响区域市场，通过自身物业的相关指标(如绿化、小区配套、朝向、房型设计等)，与周边相关物业指标进行对比，得出双方在物业的优劣比较，再相应定出一个价格。

看完开发商卖房如何定价的方法技巧后，相信您对自己将要出售的房屋也有了一个合理的定价。