房贷利率2.85贷20年利息多少

首套房贷利率低至2.85%，贷20年利息多少与客户所选还款方式有关。而房贷采取的还款方式一般有两种：等额本息或是等额本金。

一、等额本息还款法

等额本息计算出来的月还款额在整个还款期限内均保持一致，不过在还款前期，利息占比较大，随着不断还款，利息占比逐月递减，本金占比则逐月递增。

计算公式如下：

利息总额=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]×还款月数-贷款本金。

月还款额(本金+利息)=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]。

由此可得：假设贷款100万，那房贷利率2.85贷20年利息就是313084.96元。

[1000000×2.85%/12×(1+2.85%/12)^240]÷[(1+2.85%/12)^240-1]×240-1000000=313084.96元。

二、等额本金还款法

等额本金会等分贷款金额，然后每月偿还相同数额的分摊本金和剩余贷款在该月产生的利息。在还款前期月还款额较大，然后利息越还越少，月还款额也就会逐月下降。

计算公式如下：

月利息=(贷款本金-累计已还本金)×月利率。

月还款数额(本金+利息)=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率。

由此可得：假设贷款100万，那房贷利率2.85贷20年利息总额为286187.5元。

首月利息=(1000000-0)×2.85%/12=2375元;

次月利息=[1000000-(1000000÷240)×1]×2.85%/12=2365.1元;

以此类推…

末月利息=[1000000-(1000000÷240)×239]×2.85%/12=9.9元。

个人住房公积金贷款若仍按原先3.1%的利率计算利息，则等额本息还款法产生的利息总计343080.55元，等额本金还款法产生的利息总计311291.67元。利率降至2.85%后，起码可以节省两三万的利息支出。

而个人住房公积金贷款执行浮动利率政策，若之后中国人民银行再次调整个人住房公积金贷款利率，届时利息还会发生相应变化。建议多关注中国人民银行官网的政策通知，及时了解利率变动。

房贷利率的确定时间主要取决于银行的具体政策和操作流程。一般情况下，房贷利率是以放款时为准，但也有特殊情况，如签署合同时利率较低，而放款时利率上调，银行仍可能按照合同签订时的较低利率执行。此外，房贷利率可以是浮动的，以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成，这意味着即使放款时市场利率发生变化，房贷利率也可能根据合同约定的调整周期(如每年、每季度或每月)进行调整。

虽然放款时是确定房贷利率的一个重要节点，但具体执行时间还需参考银行的具体政策和合同条款。建议在申请房贷时详细咨询银行工作人员，以确保了解自己的贷款利率和调整规则。