商住综合用地什么意思

商住综合用地就是说同一块地里面包括两种或者是大于两种不同用处的土地，它通常可以分为两种类型，一个是用途很多且分割很困难的不动产，使用人为一个，另一种则是不同用途的不动产之间可以相互分割，通常使用者是不一样的，比如说是地下两层是商业，上面的作为居民住宅楼等等。

第一种情形通常是按照综合用地的最高年限50年来办理出让的相关手续，第二种情况则是因为不同用途界限很明确，而且分别是属于不同的使用者，为了让各个使用者的权益得到保障，通常都是按照具体土地的途径来确认出让年期的。

1、产权限制

商住房的产权一般只有40年或50年，而且使用权期满后，“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。

2、不能入户

大部分的商住房都无法迁入户口，小孩入学读书比较麻烦，未来刚需接盘的少。

3、卖出时交易税费高

商业地产过户时需要缴纳各种各样的税费，其中个人所得税是必征的，不像住宅可以在”满五唯一“的情况下免除，契税目前按3%征收。

4、生活成本较高

商住楼都是商水商电，水电要比住宅标准高不少。且大部分商住楼都不通燃气，物业费也比住宅楼贵，所以生活成本相对较高。

5、公摊面积大

由于商住楼一般都会有底商的，底商的存在就占用了底部几层的面积。在相同楼层的商住楼和住宅楼里来说，住宅楼可以有更多的住宅面积。但是商住楼的底商当中还有上到住宅部分的核心筒，这部分面积会分摊到楼上的住宅部分，这样一来就造成了商住楼的公摊面积会大于住宅楼。