二手房指导价有哪几个城市

截至目前，紧随在深圳之后，2021年全国已有上海、成都、东莞、无锡、西安、绍兴、宁波、金华、衢州、广州、三亚、温州、合肥、北京共15个城市陆续推进二手房指导价或类似政策。业内普遍认为，作为控制二手房市场热度乃至整个楼市预期最为直接有效的调控政策，二手房指导价在2022年或会被更多其他热点城市跟进和效仿。

二手房指导价是二手房交易中缴税的基准价。

1、指导价不是落地价。所谓的指导价就是不算保险车税的裸车价格，通常是汽车厂家制定出来的售价。而落地价就是包含裸车价、保险费、上牌费、税费等在内等所有费用总和。

2、二手房交易过程中本身就有一个银行评估环节，银行以评估价为准发放相应贷款金额，比如成交价的房子，银行评估值比较低，以评估价为准发放相应成数的贷款，不足的买方自己补上，现在公布二手房指导价，思路和评估价好像是一样的。

3、不同区域的过户指导价、同区域不同小区的过户指导价、同小区不同楼层的最低过户指导价都不一样。过户指导价不仅有下限，也有上限，超过上限不管交易房屋面积多大都视为非普通住宅，都会多交很多税费。

然而，调控的目的在于打击恶意炒房行为，维持房屋价格稳定，而非大涨大跌，因此已出台指导价的城市，覆盖范围和执行力度不一。

简而言之，房屋成交量和价格降幅较大的城市会予以正面支持，如岳阳、沈阳、昆明、唐山、哈尔滨、张家口等23城出台“限跌令”;相对应的，2020年以来房价涨幅越大的城市或区域，二手房指导价政策越严厉，参考价越低于市场成交价的幅度，个别区域甚至腰斩。

从覆盖面看，除了深圳对全市小区的指导价都予以公布，上海和三亚要求对上架房源每套都进行房源真实性和房价的核验外，其他大部分城市是对热门交易小区发布指导价，采用定期调整和更新的原则在公开渠道发布;而合肥发布的仅是热点学区的指导价，并没有覆盖到全市的二手房交易。

从执行力度看，各信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手房房源;上海、三亚城市对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布;上海、深圳、成都、绍兴等城市则要求实行“三价合一”作为贷款的标准，真正剑指炒房客;而执行力度最轻的北京则是由海淀房协发布了一份无强制执行力的非公开倡议。

深圳作为全国最早落实二手住房成交参考价制度的城市，政策效应最为明显。这主要来源于“三价合一”贷款的强力执行。

而如果发布的指导价仅仅是“指导”作用，或者对中介的上架房源价格不能有约束力，银行也不以此为依据放贷的话，对整个市场的调节功能就相当有限的。

以2021年上半年二手房交易数量和挂牌价格上涨最为疯狂的上海为例，其政策效应仅次于深圳。