房屋产权和使用权能够分开吗

房屋产权和使用权能够分开。本来就是两权分离的。但是《土地管理法》规定土地权利收回，地上依附的房屋产权、使用权应当一并收回。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

一般来说，房屋产权=房屋所有权+土地使用权：

1、房屋所有权

购房者对自己所购买的房屋是有所有权的，而我们这里讲的房屋所有权，就是指拥有该房屋的人可以独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，没有期限限制，只要房产没有完全损毁就能一直享有(房产证里是没有期限登记栏的)。

2、土地使用权

我们都知道，房屋所在的土地是归国家所有的，我们并没有处置该土地的权利，个人业主只拥有该土地的使用权，没有所有权，土地使用权则是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利。

3、土地使用权限

购房者买房时就是购买的该土地的使用权，而土地使用权是有使用期限的，一般来说，土地使用权限分为40年、50年或70年不等。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，民用住宅用地权属年限最高为70年，工业用建筑用地和综合类用地最高为50年，商用建筑用地最高为40年。

1、如果购买的是新房，还没有办理房产证，可以通过官网进行查询，查询到它的买卖合同。需要到开发商处获得密码，输入合同号、密码之后，就能够查询到你所在楼盘的购房合同，如果合同没有问题，这样的产权就是清晰的。

2、如果已经办理了房产证，想要查询它的真假，也可以带上房产证，直接到房管部门去查询。

3、如果想要查询二手房的产权，也可以带上相关的证件，就能够查询到成房屋产权人是谁，同时有没有一些负债的情况，确保我们的二手房交易比较合法、公正。