二手房房龄是按房照日期还是建房日期

二手房房龄不是按房照日期和建房日期开始算的，而是按照开发商拿到这块地的日子开始算的，所以不能以房产证上的日期来算房龄。

二手房的房龄会影响到贷款的年限，在贷款之前会有房产评估部门到房屋中查看房屋的状况，如果破损太过严重，贷款的年限也会缩短很多。

房子年限越长，其贷款的能力就越差，如果是非常老旧的二手房，银行甚至可能会拒绝贷款，因为如果房子太过老旧，那么还可以使用的时间就不长了，银行如果贷款会承担相应的风险。

一般超过20年的二手房基本不放贷。个别银行甚至要求房龄在15年以内的二手房才可贷款。大部分银行贷款的门槛是房龄在20年以内，面积在60平方米以上。对于优质房源可以适当放宽到25年以内。一般的，二手房贷款的年限和房龄相加不得大于30年。

1、银行对于二手房房龄的规定一般为20-25年以内，对于房龄比较老的房产，即使可以办理贷款，银行也是会降低借款人的贷款成数。

2、房龄越老，办理贷款的机率越小。超过银行所规定期限的情况下，借款人只有全款购买房产。房产本身是可以交易的，房龄大只是会影响到借款人办理贷款。

3、理论上房屋是会随着房龄的增加价值减少的，因为房产也是具有折旧的。但是购房者不可以忽视房产以外影响他升值的因素如：地理位置、交通、生活设施等。而这些因素就是促使二手房房价上涨的主要因素。