非本人签的房屋认购书有效吗

视具体情况而定。如果该合同是被代签人委托代签人签署的，或者被代签人已经认可，或被代签人属于限制或无民事行为能力人，需要由其家属作为代签人签订，那么合同有效，否则无效。

(一)目的不同。

商品房认购书是预约合同，即为将来订立商品房买卖合同为目的而签订的合同，属于前契约阶段合同;商品房买卖合同是本约合同，是为商品房买卖这一目的确定权利义务的合同。

(二)约定的内容不同。

认购书中约定的相对简单，通常只约定房屋的面积、总价、地理位置及将在某一时间和地点签订商品房买卖合同等内容，买卖双方一般无法直接凭认购书完成交易;商品房买卖合同则包括了房屋买卖的所有主要条款，如房款和房屋的交付方式和时间、产权证的办理、违约责任等，买卖双方可以就此完成交易。

(三)签订的时间点往往不同。

认购书通常是在商品房可以预售前签订，这是开发商为了能尽快回笼资金和稳定客户的方法;买卖合同的签订则是在开发商取得商品房预售许可证后或在现房销售的情况下签订。

房屋认购书与商品房买卖合同的主要区别不在于其的名称，而在于其的内容，如认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，则认购书应当认定为商品房买卖合同。

1、如果在约定的时间与开发商签订购房合同，开发商就不能将认购书所确认的房子再承诺给其他购房人了。假如无故拒不按约定的时间签订购房合同，开发商则有权将认购书确认的商品房另行出售给他人，而且无权收回交付的定金;如果在约定的签订合开发商已经将认购书确认的商品房出售，则应当双倍返定金给你，但你无权请求开发商必须将房屋销售给你。

2、在约定的时间，双方就认购书确认的商品房的买卖达成协议，正式签订购房合同，认购书约定的定金将根据双方的意愿转成购房款的一部分。

3、认购书中双方的权利义务将转化成购房合同条款中的一部分。对超出认购书的购房合同条款双方不能达成一致，而使购房合同没有签订成功，视为双方均没有违约行为，房屋开发商应当将定金如数返还给。如果购房合同签订成功，从认购人变成了购房人，购销双方就形成了商品房买卖的权利义务关系。