购房定金合同需要注意什么

1、审查主合同的效力：定金合同是主合同的从合同，主合同无效，则定金合同无效。定金合同属于担保合同的一种，根据《担保法》的规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。因此在签订定金合同时应注意审查主合同是否有效，以保证所签订的定金合同有效。

2、合同签订时主体：定金合同签订时的主体应当与主合同的签订主体保持一致，因定金合同是主合同的从合同，主体不一致，定金合同无法起到担保的性质。

3、定金合同应当以书面的形式签订：根据《担保法》第九十条的规定，定金应当以书面形式约定。

4、应当在合同中约定明确的交付期限：合同当事人应在定金合同签订之日起一定期限内交付定金，交付定金的期限就是定金合同的履行期限，因此在约定交付定金的期限时，必须明确、具体。

5、应当在合同中明确约定交付的方式：定金合同从实际交付定金之日起生效，所以合同当事人应当在定金合同中约定交付定金的方式，比如通过现实的货币支付还是银行支付。如果是以银行支付的方式必须以收到交易凭证视为交付。

6、定金的数额必须在合同标的额的20%以内约定，超过的部分不受法律保护。定金合同中定金的具体数额，由双方当事人协商确定。若定金的数额约定过高，就有可能使得守约方获得的损害赔偿过分地高于其实际损失额;若约定过低，则起不到担保合同履行的作用。定金的数额应少于合同应给付的款项，其具体数额由当事人约定，但不能超过主合同标的额的20%，超过部分无效。

7、明确款项的性质，最好标明“定金”两字，以免发生争议。如果合同中的款额未明确款项的性质，未写明“定金”字样，双方容易发生争议;如果写成“订金”、“诚意金”、“预付款”、“认购金”等字样，若合同条文又无明显约定表明其具有定金性质，则不具定金效力。

8、合同中约定的预付款、违约金和定金不能混淆。在合同中约定的预付款、违约金和定金不能混淆。并且合同中应约定主合同成立后，定金的使用方式是退回交付定金方还是冲抵主合同应当支付的款项。

9、违约责任的约定应具有可操作性，以利于执行。未能订立合同的过错方将承担定金罚则的风险。当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

10、合同中明确约定合同解除、终止条款。应明确约定定金合同解除、终止的条款。如没有关于合同解除、终止或提前终止的条款，致使终止合同的条件不明确，将造成签订合同容易，解除合同困难的现状。有关合同解除、终止和提前终止的条款应力求细化、全面。

在买房交付定金后，交付定金的一方必须按照约定付清所有的款项，在付清所有款项后，定金可以作为偿还款项的一部分，也可以向开发商要回。如果买房者没有按照协议的规定继续付清买房的所有款项，定金将不予退回;如果开发商因为一些原因，无法继续履行协议的话，开发商需要向购房者支付定金的双倍做为的赔偿。

根据《中华人民共和国担保法》规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。实际操作中，定金的数额及比例由开发商制定，但缴纳定金的比例一定不会超过总房款的20%。