房屋保修期过了后出现问题谁来修

由物业负责维修。根据规定，但房屋保修期外的保修责任，公共部位公共设施由物业公司负责维修，维修费从物业费或维修资金中列支，专有部位由业主负责维修。

《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

1、工程质量监督部门核验的质量等级;

2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;

3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：

(1)屋面防水3年;

(2)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;

(3)墙面、顶棚抹灰层脱落1年;

(4)地面空鼓开裂、大面积起砂1年;

(5)门窗翘裂、五金件损坏1年;

(6)管道堵塞2个月;

(7)供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;

(8)卫生洁具1年;

(9)灯具、电器开关6个月;

(10)其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

4、用户报修的单位、答复和处理的时限。

住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于上述期限。