房地产开发全流程细节讲解

房地产的开发要先从土地获取开始，尤其在最早期在拿地到方案的设定，都属于决策期。购买了建筑用地之后进入到施工期，先要对所搭建的建筑进行设计，然后由相关部门审批通过之后再开始实施建设，开始建设后就进入到了预售期。需要对房产本身进行推广销售，直到最后交付完成转交给消费者。一般来说从开始项目启动一直到最后的竣工验收，需要经过18个流程。

其中比较关键的就是最早期需要对市场的变化有一个精准的把握，而且在设定项目的过程当中，需要准备好相应的资质，交由勘察设计院进行规划，并且要落实足够的开发资金。而且在房地产开发的过程当中，所涉及到的部门也有很多，需要人防办进行建设布局，同时也要国土资源局办理土地预审，此外在开始建设之前，各个环保局城管局等对建设工程相关的内容需要进行审查，所以总体而言，从开始设计到最后竣工是一道非常复杂且精准的流程。

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段：土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提。但是这几样东西领取的先后顺序，看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地。

2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质：这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下。

3、总平面审查阶段：这个阶段各地的叫法不一样，听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范。