为什么房贷每个月还的不一样

如果房贷每个月还的不一样，很可能是因为客户的房贷选择的还款方式是等额本金。

等额本金还款法：

先将贷款总额等分，然后每月偿还相同数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。此种还款方式在初期的月还款额较大，随着客户不断还款，本金越还越少，每月产生的利息也就越来越少，月还款额自然会逐月下降。

计算公式为：

月还款额(本金+利息)=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率。每月应还本金=贷款本金÷还款月数;月利息=(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率。

注意：

1、等额本金还款法适合有一定经济基础，能承担前期较大还款压力，且有提前还款计划的客户。

2、房贷还有一种还款方式是等额本息，在贷款期限、金额和利率相同的情况下，按照整个还款期计算，等额本金还款方式比等额本息更节省贷款利息的支出。

而若出现以下情况，房贷的月还款额也可能会发生变化：

1、房贷利率下降，客户的房贷合同签订的是浮动利率，等之后执行下调后的新利率了，产生的利息会变少，月还款额自然也就降低了。

2、客户进行了提前还贷操作，在提前偿还了一部分款项后，选择了缩减每月月供，保持还款期限不变，因此与之前的月还款额不一致。

要计算房贷月供，就要知道房贷本金、房贷期限、房贷利率以及还款方式。现在已知房贷本金是60万，房贷期限是15年，只需要搞清楚另外两个因素，就能计算月供多少了。

1、房贷利率

公积金贷款：首套房，5年以下(含5年)2.6%、5年以上3.1%;二套房，5年以下(含5年)3.025%、5年以上3.575%。

商业性住房贷款：首套房，1年期3.45%起、5年期以上4.1%起;二套房，1年期4.25%起、5年期以上4.9%起。

2、还款方式

等额本金：首月月供最多，逐月递减，末月月供最少，总利息相对较少。

等额本息：每月月供相等，前期本金占用多、主要还利息，因此总利息相对较多。

3、具体计算

假设是首套房贷，15年公积金贷款利率为3.1%，15年商业性贷款利率为4.1%，那么：

(1)公积金贷款

等额本金还款：首月月供=4883.33元，末月月供=3341.94元，总利息=14万。

等额本息还款：每月月供=4172.41元，总利息=15.1万。

(2)商业性贷款

等额本金还款：首月月供=5383.33元，末月月供=3344.72元，总利息=18.55万。

等额本息还款：每月月供=4468.25元，总利息=20.42万。