买抵押房子需要注意什么

买抵押房子要确认房子是可出售的。根据《城市房地产抵押管理办法》，已经设定抵押的房地产，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。这就是说，已经设定抵押的房产是可以转让的，但转让的前提条件是要得到抵押权人的同意。反过来讲，如果一处设定了抵押的房产，如果未经抵押权人同意而转让，在法律上应归无效。

1、择正规的中介公司

(1)选择信誉好正规的中介公司才能切实保障买卖双方的权利。通过中介公司交易的二手房买卖双方在签订合一定要要求中介公司明确写明代理费的用途。

(2)要求约见房主。有些中介公司在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等中介公司的免责条款，即中介公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声。为了防止出现“一房多卖”的违规操作，此时客户要求约见房主当面核实，保护自身权利。

2、屋手续是否齐全

(1)是否有不动产证，没有不动产证的房屋，房主可能将其抵押或转卖，交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。所以最好选择有不动产证的房屋进行交易。

(2)土地情况是否清晰，注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

3、屋产权是否明晰

(1)有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

(2)看是否有抵押贷款、查封、析产等等这些，当然，这些工作一般中介都会办理，如果还不放心，可以让房东拿着身份证和产权证的复印件去产权交易中心查询。上面的报告还写明房子所有的产权情况。

4、易房屋是否在租

按照《合同法》第229条和《民通意见》第119条规定：“买卖不破租赁”。有些二手房在转让时，已被别人租赁，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。所有在签订合同时要注明无租赁，而且要将违约责任和赔偿细节写清楚。

5、口是否迁出

这点很关键，但也很容易被忽略，目前没有法律规定房子过户之后原房主的户口必须迁出，所以在签订合同时一定要明确约定户口何时迁出以及违约责任，这样就算以后出现纠纷，法院也才会支持买受人的诉求。