容积率大小对开发商的影响

容积率大小影响到开发商的建设成本和卖房可收回的利润。在建房的时候，开发商希望容积率越大越好，这意味着在同样的建筑占地面积的情况下，能建更高的楼层，每多一层就能多赚很多钱。

容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。

容积率只有最高限制答，没有最低限制，例如高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。这主要是因为容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。也就是说，一个住宅区的容积率越低，就说明这个小区住的越舒服。

1、容积率对建筑成本的影响：

一个待开发的房地产项目，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多或者建筑密度的增加。随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低;当层数达到一定值时若继续增加层数会增加单方工程造价，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。建筑密度的增加会减少绿地面积和公共活动空间，就会降低小区的居住品质，从而影响房屋的销售价格。

2、容积率与房价的关系：

商品房房价的确定在不同的市场行情时有不同的确定标准，也就是有不同的参照系，容积率在其中所起的作用也不同。当房市兴旺、房价高企的时期，确定房价的是市场行情而不是成本，所以高容积率带来的效益是极为明显地;房市前景不明朗甚至低迷时，确定房价就是以成本作为参照系了，高容积率未必能带来高效益，但因高容积率带来的小区居住品质降低却能对市场销售造成很大的影响。

容积率对房价的影响和城市的大小也有关系，大城市的土地成本在房价中所占的比重较大，容积率的大小对其房价的影响也就会很大;而小城市土地价格不高，对整个成本的构成影响不大，建筑成本是其主要成本构成，所以容积率对房价的影响不大。

3、容积率对生活品质的影响：

开发项目的容积率决定其将来居住者的生活品质。高容积率的住宅项目不是小区内建筑密度增大，就是在建筑密度不变的情况下楼层的增加，人生活在高楼林立中视觉上就会不舒服，就会有压迫感。高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口，高密度的居住人口还会对小区内的各种配套设施形成比较大的压力，频繁的的使用会加剧这些设施的老化。由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的建筑密度增大或者楼层增高，就会影响绿地的比例，休闲娱乐的场地也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外，楼间距过近而造成的日照不足、小区内没有合理的道路布局并且狭窄、停车位置不足造成的汽车乱停乱放等都是高容积率小区经常遇到的问题。