别墅和公寓的区别

别墅属于改善型住宅，也是住宅的一种，拥有70年产权，可以落户。而公寓不限购，但是不能落户，另外公寓公建的一般只有40年产权。另一个区别就是面积，这个区别是显而易见的，别墅建造面积肯定远远高于公寓。

1.不限购不限贷

在绝大部分城市，公寓是不限购，相比起住宅动不动就限购，公寓极大地满足了很多房屋投资人的需求，而且公寓不占用购房名额，至于贷款，公寓首付不管第几套都是至少5成。

2.价格便宜

同一区域，类似条件下，公寓的价格通常只有住宅的一半。

3.商住两用

很多公寓是商住两用，除了可以居住，还可以注册公司，做办公室等。

1、土地使用年限短

商业性质的公寓土地使用性质上大多属于“商场”、写字楼或酒店性质。这类商用公寓的土地使用年限只有40至50年不等;而住宅性质用地的使用期限为70年。请注意：土地使用期限都是从开发商拿地开始算起的，而不是你收楼的日子算起的，所以你实际得到的使用期限更短。

2、不能落户，无学位

购买商用公寓是不能入户的。虽然不少商用公寓地处市中心，附近还有名校，但因不能落户也无法入读附近的学校。

3、银行贷款利率高，年限短

虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响，但因为是商用性质物业，只能获批最高五成、最长10年期的贷款。而普通住宅可获最长30年、最高七成的贷款。

而且，公寓不能申请利率较低的公积金房贷。目前，商用公寓贷款利率一般为基准利率的1.1倍-1.3倍，而住宅贷款利率多是上浮1.05-1.1倍。(各城市/各银行会有少许差异，但是同等条件下，公寓的贷款利率肯定更高)。

4、管理费、水电费更贵

商业公寓的水电费、管理费比普松住宅贵很多。很多公寓是不可以明火煮食的，对家庭而言也是相当不方便。比如城市商业用水收费标准为4.11元/立方米，用电收费标准为0.9885元/度，而住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2.22元/立方米，用电收费标准仅为0.61元/度。

5、高税费，转手交易难

商业公寓最大的弊端是，买卖的税费很高，导致很难转手。根据政策，住宅二手交易满2年可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。公寓的土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%-60%的税费。

此外，商业公寓还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。公寓各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%-14%。而普通住宅的二手交易通常各项税费加起来只有3%左右。