房屋评估是怎么估价的?

房屋评估是根据房龄、地段、环境小区、楼栋、户型、电梯。

中国的住宅使用年限都是70年，计算方式都是从开发商拿地的时候开始计算，所以即使是新房的话，也达不到70年的产权，而因为房子也会一个损耗品，所以房龄越长的房子价值就越低。一般有这三类评估档：

1、新房的价格比较高，一般是1-3年左右。

2、其次是5-10年房龄的房子。

3、如果是超过20年的房龄的老房子，售价一般比较低。

当然，这是一个正常情下的恒定指标，有一些二手房也会因为稀缺性的原因而忽略的房龄问题，比如：地段极佳的房子、学区房等;很多地方就是这类动辄几万元一平的稀缺房源，房龄问题都在其次。

地段可能是最密切关系到居住舒适性问题的一个指标，较好的地段，是会拉高整个区域价格。尤其是整个地区已经开发完了，不会再有新项目产生的情况下，该地段的稀缺性不言而喻，会给整个地区房价带来不可估量的价值空间。另外，一个规划完整的区域也会为本地房地产提供一个2%-5%的加价空间，所以买房的时候一定要看它未来的规划发展。现在很多城市都兴盛开发新区或者远离市中心的次中心，那都是未来一个城市的发展前景。

房产如果是位于外部环境极佳，绿化率极高的，周边条件极好的小区，这些因素都会为目标房产提供每平方2%—5%左右的加价空间。

同样周边交通便利、配套设施齐全的小区生活的宜居度是会有很大的提高的，如果这些配套并没有齐全的小区可能会在估值上扣掉5%左右的一个价格。

一个好的楼梯结构、朝向、小区建筑密度和楼间距都是为房产加分的一个重要因素。通常一个楼间距合适、朝向好的房子能够比普通楼栋高出3%-8%的价格。良好的建筑质量和有外部造型及内部装修极佳的都会给房价带来5%的加价。

其实很多人最关心的还是户型问题，同样的室内面积，我如果买到了一个户型好，净高广，开间跨度合理的。功能区分布，辅助厨卫空间始终，通风采光都比较理想的好户型，想来都是大家热捧的对象，价格会高很多。而如果在房屋内的布局中，厨卫空间小，或者设计不合理的话，房价则可能会扣除10%的价格。

相对较多的或者电梯或者采用的是信誉程度比较高的电梯品牌虽然不一定会为整个房产价值加分，但是去会对买家提供一个比较良好的购买体验，有利于提高买家购买率。最近经常发生了电梯故障或者暂停的事故，所以越来越多的买家会注意到这一方面，你在给买家介绍的时候，如果有这一方面的优势那就会好很多。