商住房交易税费如何收取

商住房是最近几年来比较抢手的一类住房，顾名思义这类房屋可商可住。但在二手房市场这种房子可是不算热门，并且其价格涨幅也远不及普通的商品住宅，最主要的原因还在于商住房交易时所需要缴纳的高额税费，以及它的产权年限。一般来说高额税费的承担者要么是购房者要么就是房主，当然谁也不愿意承担这部分的责任，再加上此类房屋的产权年限要远比普通住宅少，性价比并不高，因此导致了二手商住房的成交率一直持续低迷。下面我们一起来了解一下，商住房交易税费如何收取。

商住房进入二手房市场后，税费成本非常高，二手商住房不享受任何税费优惠措施，所以它在二次交易中会产生契税、增值税、土地增值税、个税和印花税。

征税税基也有讲究，一般二手房交易都有网签价和指导价。网签价由买卖双方确定，指导价是有相关部门根据房地产市场行情对不同的区域划定不同的价格。指导价存在的意义是防止偷税漏税。如果网签价高于指导价，则税基以网签价为准，如果网签价低于指导价，则税基以指导价为准。

增值税

增值税的计算公式：(网签价或指导价-上次价格)÷(1+5%)×5.6%

注：网签价和指导价取二者之间的高者

契税

如果网签价高于指导价：契税=(网签价-增值税)×3%

如果网签价低于指导价：契税=[指导价÷(1+5%)]×3%

印花税

如果网签价高于指导价：印花税=(网签价-增值税)×0.05%(双向征收)

如果网签价低于指导价：印花税=[指导价÷(1+5%)]×0.05%(双向征收)

土地增值税

土地增值税=增值额×税率

增值额=网签价或指导价-扣除额(网签价和指导价取两者之间的高值)

土地增值税的税率是浮动的，一般在30%至60%之间。它的计算方式是：税率=增值额/扣住额。然后根据结果确定税率。

扣除额包括该套商住房上次成交价、上次缴纳的契税、本次缴纳的增值税、房主还款产生的利息支出、本次交易产生的印花税和土地增值税等。

个税

个税税基为差额的20%，具体征收方式如下：

如果网签价高于指导价：个税=(网签价-扣除额)×20%

如果网签价低于指导价：个税=(指导价-扣除额)×20%

综合来看，一套商住房如果上次购买价格是80万，本次成交160万，指导价为128万。房子满5年了，上次缴纳契税2.4万。进入二手房市场后，需要交多少税呢?

按照上面的计算公式，增值税为4.27万，印花税为0.07万元，个税为8.49万土地增值税为14.799万，契税为4.67万。总计税收支出为32.3万元。

如此算下来，税收支出已经占增值额50%以上了，也就难怪二手的商住房一直不受欢迎了。