房屋评估价格怎么算的

房屋评估价即房屋在市场情况下所具有的实际价值，需要先计算出将房屋重新建造所需消耗的人工，材料以及房屋土地使用费用等，然后按照房屋现在的折旧率进行房屋价值的折旧，扣除折旧之后的价值即为当前房屋的评估价值。房屋的价值受到房屋的结构、建造费用、使用年限、地理区位、配套、朝向、土地费用等因素的影响。

1、折旧(房龄)：

指的是房屋因为时间而造成的损耗。一旦房子盖好便进入折旧期，一般说来，砖混结构等房子的折旧期限是50年，那么每年的折旧率应为2%。

2、土地生熟程度：

指的是基础设施的通达程度以及土地的平整程度。简单的理解，就是抵押房屋周围的设施的完善程度。其评判标准主要有三通一平、五通一平和七通一平。其中七通一平视为好。(三通一平指水、电、道路通，土地平整。五通一平指通水、通电、通路、通气、通讯、土地平整。七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。)

3、资本化率：

把资本投入到不动产所带来的收益率，其影响因素包括：自有资本所占比率;外来资本(如借贷)利息;因老化(折旧、功能下降等)产生的贬值和收益降低(相对值);因通货膨胀带来的不动产和收益的增加(绝对量);还贷后自有资金的增加。

4、基准地价：

基准地价是土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定高年期的土地使用权价格，并由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

5、标定地价：

是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。大家可以简单的理解为所在小区的均价，以及小区内类似房屋(户型、楼层、装修)的挂牌价和成交价格。